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 관리자   2007-01-18 16:51:44
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 <대출>2007년 대출 얼마나 받을 수 있나? LTV/DTI 중심으로 설명
“나는 얼마나 대출 받을 수 있을까요?”
“아… 그게… 잠시 만요.”
15일 오후 서울 중구 순화동의 한 은행 창구. 자신의 대출 한도를 묻는 고객의 질문에 대
출 담당 직원은 속 시원한 대답은 커녕 신문이며 서류를 뒤적이느라 바쁘다.

고객이 돌아간 뒤 은행 직원은 이마에 맺힌 땀을 닦으며 “예전 같으면 대출 한도 알아보
는 데 몇 분이면 족했는데, 요즘은 몇 분이 아니라 몇 시간이 필요하다”고 말했다. 정부
가 집값을 잡겠다며 하루가 멀다 하고 주택담보대출 등 금융규제를 쏟아내고 있어서다.

대출 한도, 전문가도 모른다?

지금까지 정부가 쏟아낸 금융규제를 살펴보면 ▶아파트와 일반 주택 ▶투기지역과 비투기
지역 ▶대출 기간 10년 이하와 10년 초과 ▶기존 주택과 신규 주택 ▶대출 1건과 2건 등의
조건에 따라 완전히 다른 규제가 적용된다.

이 같은 조건이 얽히고 설켜 있어 일선에서 대출 관련 업무를 보는 은행원들도 쉽게 대출
가능 금액을 대답하지 못한다. 그러니 일반 수요자들이 어떻게 자신이 받을 수 있는 대출
금을 계산할 수 있겠는가.

그런데 내 집 마련을 위해서는 대출 가능 금액을 꼭 알아야 한다. 대략적이라도 대출 가능
금액을 알아야 자금 마련 계획을 세울 수 있고, 자금 마련 계획이 서야 청약전략을 마련
해 청약에 나설 수 있기 때문이다.

나는 얼마나 대출 받을 수 있는지, 또 내게 해당되는 정부 규제가 무엇인지 쉽게 이해하기
위해서는 우선 LTV, DTI라는 낯선 용어부터 알아야 한다.

LTV와 DTI부터 우선 이해해야

LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보대출비율을 의미한다. 아파트 등의 주택을 담보로 은
행에서 돈을 빌릴 때 주택의 자산 가치를 얼마나 인정해 주는가를 비율로 표시한 것이다.


예를 들어 LTV 60% 적용 지역이라면 시가 3억원짜리 아파트로 최대 1억8000만원(집값의 60
%)까지 대출을 받을 수 있다(실제 대출금은 은행 등에 따라 다를 수 있음).

LTV는 담보 주택의 가치에 초점이 맞춰져 있기 때문에 소득이 없는 사람도 집만 있으면 많
은 돈을 빌릴 수 있다는 문제점이 있다. 소득이 없는 자녀 등의 명의로 집을 사둔 경우,
자녀 이름으로 또다시 많은 돈을 대출 받아 집을 살 수 있는 것이다.

이 같은 문제점은 DTI(Debt To Income ratio)가 보안한다. DIT는 총부채상환비율, 즉 연간
총소득에서 대출금의 연간 상환액(대출 원금+대출 이자+기타 대출 상환금)이 차지하는 비
율을 말한다.

소득 없으면 대출 못 받아

예를 들어 DTI 40% 적용 지역에서 연봉 4000만원을 받는 A씨가 10년 만기 원리금균등상환
조건으로 대출을 신청한 경우를 살펴보자.

아주 간단하게(이자가 없고 다른 대출이 없는 경우) 계산해보며 A씨는 최대 1억6000만원(1
0년×1600만원)을 빌릴 수 있는데, 여기서 1600만원이 바로 DTI 40%에 해당하는 금액이다.


연 상환액으로 연 소득 4000만원의 40%인 1600만원만 인정해 주는 것이다. 따라서 같은 조
건으로 ‘DTI 60% 적용 지역’에서 대출을 받는다면 A씨는 최대 2억4000만원(10년×2400만
원)을 빌릴 수 있는 것이다.

LTV와 DTI가 무엇인지 이해했다면 지역별, 대출 기간별로 LTV와 DTI의 한도가 어떻게 다른
지 알아보자.

LTV, 비투기지역은 60% 선

우선 가장 규제가 심한 투기지역의 경우 대출 기간이 10년 이하이면 아파트값에 관계없이
LTV는 은행이나 보험사에서는 40%, 신협이나 수협, 저축은행, 새마을금고 등에서는 50%로
제한된다.<아래 표 참조>

그러나 은행에서 LTV 40%를 받았다면 신협 등에서 10%를 더 받을 수 있다.

대출 기간이 10년 이상일 때는 아파트값에 따라 약간의 차이가 있다. 아파트값이 시가 6억
원 초과라면 은행은 40%, 신협은 50%로 제한된다. 그러나 아파트값이 시가 6억원 이하라면
대부분의 금융기관에서 LTV 60%가 적용된다.

아파트가 아닌 일반 주택의 LTV는 또 다르다. 투기지역 내 단독주택 등의 일반 주택은 대
출 기간이 3년 이하면 은행은 50%, 신협은 70%로 제한된다. 대출 기간이 3년 초과면 은행
에서도 60%가 적용된다.

투기지역이 아닌 곳에서의 LTV는 대출 기간에 따라 약간의 차이가 있지만 대부분의 금융기
관에서 60%가 적용된다.

투기지역에선 LTV, DTI 동시 적용

DTI는 투기지역과 수도권 투기과열지구에서 시가 6억원 초과 주택을 새로 구입하기 위해
대출을 받을 때 40% 이내로 제한된다. 또 배우자가 주택담보대출이 있다면 본인은 집값에
관계없이 투기지역 내 모든 아파트에 대해 DTI 40%를 적용받는다.

또 남편 명의로 주택담보대출이 있는 경우, 맞벌이를 하는 아내라면 자기 소득의 40%(집값
관계없이 투기지역 내 모든 아파트)까지 신규 대출이 가능하다. 다만 같은 조건일 때 전
업주부는 소득을 증명할 수 없기 때문에 대출 자체를 받을 수 없다.

투기지역에서는 특히 LTV 40% 이내에서 DTI 40%가 적용된다. LTV와 DTI가 동시에 적용된다
는 얘기다.

예컨대 DTI 40%로 최대 3억원을 대출 받을 수 있다 해도 LTV 40%로 대출 받을 수 있는 한
도가 최대 2억원뿐이라면, 대출금은 2억원을 넘지 못한다.

DTI 규제 범위 넓어질 듯

투기지역과 수도권 투기과열지구가 아닌 곳에서는 DTI 40% 규제를 적용받지 않는다. 투기
지역이라해도 시가 6억원 이하 아파트와 기존 아파트 및 기존 주택을 담보로 대출 받을 때
도 DTI 40% 규제가 적용되지 않는다.

하지만 DTI 규제 적용 범위는 조만간 확대될 것으로 전망된다. 이미 국민은행 등이 DTI 규
제를 지역과 집값에 관계없이 적용하고 있다.

정부도 지역과 집값에 관계없이 대출 가능 금액을 DTI 40% 또는 연소득의 4배 이내로 규제
하는 모범규준을 마련할 계획이다.

은행들이 정부의 모범규준을 반드시 따라야 할 의무는 없지만, 대부분 은행들이 이 기준을
거의 원안대로 따를 것으로 주택건설업체 등 부동산 업계는 보고 있다.

투기지역에선 1인 1건만 대출

LTV, DTI 규제 말고도 대출 관련 규제는 아직 남아 있다. 우선 투기지역 내 아파트 담보대
출은 1인 1건으로 제한된다.

기존에 투기지역 내 아파트를 담보로 대출 받은 사람이 신규로 투기지역 내 아파트를 구입
할 경우에는 아파트값에 관계없이 기존 주택을 1년 이내에 처분한다는 조건에서만 대출이
가능하다.

또 기존에 투기지역 내에서 2건 이상 대출을 받은 사람은 최초로 만기가 돌아오는 대출부
터 차례로 상환, 최종적으로 대출을 1건으로 줄여야 한다.

역시 1년 이내에 대출 건수를 1건(2건 이상 가운데 어느 것이라도 가능)으로 줄인다는 특
약을 금융회사와 체결하면 1년 이내(유예기간)에서 만기를 연장할 수 있다.

일부 은행선 타행대환도 금지

그러나 유예 기간이 지난 후 3개월 안에 대출 건수를 줄이지 않으면 금융기관이 압류와 경
매 등 강제 상환 절차를 밟게 된다.

다만 본인과 다른 주소지에 거주하는 부모, 취학자녀, 배우자 등을 위해 부득이한 사유가
있다고 인정될 경우에는 유예기간을 1년 단위로 연장할 수 있다.

예전에는 대출을 받을 때 이자만 내는 거치기간이 끝나고 원리금을 갚아야할 시기가 되면
금리가 낮은 다른 은행의 돈을 빌려 기존 은행의 대출을 갚는 이른바 ‘돌려막기’가 가능
했다.

그러나 현재 국민ㆍ신한ㆍ우리ㆍ하나은행 등에서는 이 같은 대환대출을 받을 수 없다. 외
국계 은행에선 아직 대환대출이 가능하지만, 이 경우 신규 대출이라 DTI 규제 등이 적용되
기 때문에 대출한도가 크게 줄어든다.



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